Question :

Je souhaite louer 40 hectares de terres proches de ma ferme. Comme je cultive déjà plus de 100 hectares, je dois obtenir une autorisation d’exploiter pour m’agrandir.
Je suis en concurrence avec un voisin.
Le propriétaire préfère mon concurrent, qui s’agrandit aussi au-delà de 90 hectares et qui est son filleul. Il lui louera ses biens préférentiellement, mais si j’obtiens l’autorisation d’exploiter et pas lui, c’est à moi qu’il affermera ses terres.
Je suis dans un rang de priorité supérieur à lui au regard du schéma directeur régional des exploitations agricoles d’Occitanie, car un de mes bailleurs m’a repris 50 hectares il y a deux ans.
Est-il certain que mon voisin n’obtiendra pas d’autorisation d’exploiter ?

Réponse :

Dès lors que vos exploitations excèdent le seuil du contrôle des structures, vous-même et votre concurrent devez obtenir une autorisation pour exploiter de nouvelles surfaces dans le cadre d’un bail à ferme.

Le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricole (SDREA) prévoit des rangs de priorité.

Comme votre rang de priorité est supérieur au sien, vous devriez obtenir l’autorisation d’exploiter, et la demande de votre concurrent devrait être rejetée.

En effet, l’article L.331-3-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose :

« .- L’autorisation mentionnée à l’article L. 331-2 peut être refusée :
1° Lorsqu’il existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur au regard du schéma directeur régional des structures agricoles mentionné à l’article L. 312-1 … »
Cependant, le Conseil d’Etat, par un arrêt du 12 décembre 2023 a jugé que le préfet peut délivrer deux autorisations concurrentes, même au profit d’un candidat dont le rang de priorité est inférieur, si l’intérêt général ou des circonstances particulières en rapport avec les objectifs du schémas directeur le justifient.

Les contours des circonstances particulières justifiant la dérogation restent flous, mais il peut s’agir, comme dans l’affaire ayant donné lieu à la jurisprudence citée, des engagements financiers d’un candidat de rang inférieur, ou de l’installation supplémentaire d’un agriculteur.

En conséquence, même si, en principe, la demande d’autorisation de votre concurrent devrait être écartée, ce refus n’est pas certain.

Christine FAIVRE,
SCP NONNON & FAIVRE
Avocate,
Spécialiste en Droit Rural, Baux Ruraux et Entreprises Agricoles,

Question :

Je suis agriculteur sur une commune du Gers, frontalière des Hautes-Pyrénées. J’exploite 68 ha dont je suis propriétaire, en élevage bovins et céréales

Je suis démarché par une société de développement photovoltaïque qui me propose de me prendre en location 10 hectares de terres incultes que je possède, mais avec une très belle exposition au sud, pour y installer une ferme photovoltaïque.

Le loyer proposé est très intéressant.

La société me propose au choix, un bail à construction d‘une durée de 30 ans ou un bail emphytéotique sur une durée de 18 ans.

Quel doit être mon choix ?

Réponse :

Les deux baux sont des baux à long terme qui confèrent au preneur un véritable droit réel immobilier sur les terres. Il pourra consentir une sûreté réelle sur le bien à titre de garantie, céder ses droits ou en faire apport en société sans l’autorisation du bailleur.

Dans le bail à construction, le preneur s’engage à édifier sur les terres louées des constructions dont il s’engage à assumer l’entretien pendant toute la durée du bail. Il doit conserver les constructions ainsi édifiées en bon état jusqu’à la remise desdites constructions au bailleur.

En effet, les parties peuvent convenir d’un loyer révisable tous les trois ans, dont le montant sera fonction du revenu brut de l’immeuble. Ils peuvent aussi convenir que le loyer sera constitué par la valeur des constructions remises en fin de bail.

Une telle modalité de fixation du loyer semble incompatible avec la location d’une ferme photovoltaïque.

Le bail à construction diffère du bail emphytéotique en ce que, si dans les deux contrats, il peut être prévu une obligation d’édifier des immeubles, le preneur du bail à construction est dans l’obligation de réaliser les constructions convenues, contrairement au preneur du bail emphytéotique qui n’a aucune obligation.

Si par extraordinaire il ne disposait pas des autorisations à cette fin le bail emphytéotique survivrait alors que le bail à construction serait déclaré nul.

Vous avez donc a n intérêt a priori à choisir le bail à construction.

Cependant, la fiscalité de ce type de baux de moins de 30 ans (article 33 ter : II du CGI) est dissuasive.

En effet, quel que soit le loyer, lorsque les immeubles sont remis en fin de bail au bailleur, la loi fiscale considère qu’il s’agit d’un complément de loyer :

Lorsque le bail à construction a une durée supérieure ou égale à 30 ans, la remise gratuite des constructions édifiées par le preneur n’est pas taxable.

Si la durée du bail est comprise entre 18 et 30 ans, la remise des immeubles en fin de contrat est assimilée à un revenu taxable dans la catégorie des revenus fonciers, s’il s’agit d’une personne physique.

La base de l’impôt dû est constituée du coût de revient des constructions, sous déduction d’une décote de 8% par année de bail au-delà de la 18ème.

Exemple : Un bail à construction a une durée de 25 ans. Le bailleur bénéficiera d’une décote de 7 x 8% = 56% , et sera imposé sur 44% de la valeur des constructions lui revenant.

Le bailleur peut demander que l’imposition soit étalée sur l’année au cours de laquelle les biens lui reviennent et les 14 années suivantes mais attention, le Conseil d’Etat considère que pareille option doit faire l’objet d’une « mention expresse » sur la déclaration d’impôt sur le revenu.

Christine FAIVRE,
SCP NONNON & FAIVRE
Avocate,
Spécialiste en Droit Rural, Baux Ruraux et Entreprises Agricoles

Question :

Je loue des terres avec mon frère, que nous exploitions ensemble.
Le contrat de bail nous mentionne tous les deux en qualité de copreneurs.
Mon frère a cessé son activité agricole mais nous n’avons pas informé le propriétaire.
Puis-je poursuivre seul le bail ?

Réponse :

L’article L411-35 du Code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction issue de la loi du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, dispose en ses alinéas 3 et 4 :

« Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.
A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur. »

Par ailleurs, l’article L411-31, II, 1° du même code dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de contravention aux dispositions de l’article L411-35 du Code rural.

La Cour de Cassation avait jugé, notamment dans un arrêt du 04 mars 2021, que l’absence d’information du propriétaire du départ d’un copreneur constituait une violation de l’article L411-35 justifiant la résiliation du bail.

Un revirement de jurisprudence est intervenu, et par un arrêt du 30 novembre 2023, après avoir rappelé les dispositions des articles L411-35 et L411-31, II, 1° du code rural et de la pêche maritime, la Cour de Cassation a jugé :

« La formalité prévue par le deuxième de ces textes a pour objet de permettre au preneur resté en activité de régulariser la poursuite du bail à son seul nom et de préserver ainsi sa faculté de le céder dans les conditions de l’article L. 411-35. En effet, la cessation de la participation à l’exploitation du bien loué par l’un des copreneurs, qui y reste tenu, est de nature à faire obstacle à la cession du bail (3e Civ., 3 février 2010, pourvoi n° 09-11.528, Bull. 2010, III, n° 29).
Ce texte ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°. Par conséquent, le moyen, qui postule le contraire, n’est pas fondé ».

Le copreneur qui reste en place n’encourt donc pas la résiliation du bail, mais s’il n’informe pas le bailleur conformément à la loi, il sera privé de la faculté de céder son bail (la cession de bail ne pouvant intervenir, en toute état de cause, qu’au bénéfice d’un descendant, du conjoint ou du partenaire de Pacs).

Christine FAIVRE,
SCP NONNON & FAIVRE
Avocate,
Spécialiste en Droit Rural, Baux Ruraux et Entreprises Agricoles

Question :

Je suis le gérant d’une EARL unipersonnelle qui exploite 200 ha de céréales à paille. J’ai un fils de 21 ans qui vient de réussir son BTS agricole.
J’ai 63 ans, et j’envisage de faire valoir mes droits à la retraite au 31 décembre 2025.
Je suis propriétaire de 120 ha et titulaire de deux baux, l’un sur 50 et l’autre sur 30 ha.
Les bailleurs sont des tiers.
L’un d’entre eux, le propriétaire des 50 ha, envisage très certainement de reprendre ses terres pour les vendre, dès lors que j’ai atteint l’âge de la retraite.
Pour ma part, j’aimerais voir mon fils me succéder sur la totalité de l’exploitation dont la rentabilité serait singulièrement affectée, si elle devait perdre 50 ha.
J’ai, lors de la constitution de l’EARL, mis à disposition de la société la totalité des fermages.
J’ignore si le rédacteur de l’acte à informé les bailleurs de la constitution de la société et de la mise à disposition.
Puis-je envisager la cession des baux à mon fils ?
Quelle est la procédure ?

Réponse :

L’article L .4 11 -35 du code rural et de la pêche maritime, après avoir établi le principe de la prohibition de la cession du bail rural, l’autorise par dérogation au profit d’un descendant.
Pour en bénéficier, le preneur doit en faire la demande au propriétaire.
Ce dernier a la possibilité de la refuser, et dans ce cas le preneur doit saisir le tribunal paritaire compétent.
Toutefois, bien que cela ne ressort d’aucun texte, la jurisprudence de la Cour de cassation restreint le bénéfice de cette autorisation – considérée comme une faveur – au bénéfice des seuls preneurs de bonne foi – donc aux preneurs s’étant abstenu de tout manquement dans l’exécution du bail.
Il s’avère que le manquement qui aurait été constaté, avant même le dernier renouvellement, pourrait être utilisé par le bailleur pour refuser à bon droit la cession.
Manquer à la bonne information du bailleur a pu être considéré comme un manquement grave.
En effet, s’abstenir de l’informer le bailleur de la mise à disposition des terres, dans un délai de deux mois comme le prévoit l’article L411-37 du Code rural, a déjà été considéré par les tribunaux comme un manquement grave susceptible de faire échec à la cession au profit d’un descendant.
Dans un arrêt du 26 octobre 2022, la troisième chambre de la Cour de Cassation a, réaffirmant le principe, considéré qu’il résulte ensemble des articles L411 – 35 et L 411- 37 du code rural et de la pêche maritime que le défaut d’information du bailleur, quant à la mise à disposition d’une société d’exploitation des biens loués, constitue un manquement du preneur à ses obligations le privant du droit de céder le bail.
Ainsi, la cession de vos 80 ha de terres affermées me semble compromise.
Vous avez l’obligation de formuler une demande de cession de bail au profit de votre descendant à chacun de vos bailleurs.
En cas de réponse négative, pour surmonter ce refus, vous devrez saisir le tribunal paritaire.
Devant cette instance, vos bailleurs auront le loisir de soulever le défaut d’information qui a caractérisé la mise à disposition des biens loués lors de la constitution de la société, pour entendre le tribunal confirmer le refus.
Une telle omission est susceptible d’entraîner de considérables effets sur la pérennité de certaines exploitations dont tout ou partie est constituée par un ou plusieurs baux ruraux.

Christine FAIVRE,
SCP NONNON & FAIVRE
Avocate,
Spécialiste en Droit Rural, Baux Ruraux et Entreprises Agricoles

Question :

Il y a deux ans, j’ai drainé des parcelles de terre dont je suis fermier, sans informer le propriétaire, ce qui apporte une plus-value importante au fonds.
Mon bail s’est reconduit le 1er janvier 2025 et mon bailleur veut que le prix du bail renouvelé tienne compte de cette amélioration. Puis-je le contester ?

Réponse :

Le bail renouvelé est un nouveau bail, et sauf accord exprès ou tacite des parties pour reconduire l’ancien loyer, chaque co-contractant peut demander la fixation du nouveau fermage lors du renouvellement.
Dès lors que vous avez procédé à une amélioration que vous avez financée seul et sans autorisation du bailleur, il ne doit pas en être tenu compte pour fixer le prix du bail renouvelé.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un récent arrêt du 28 novembre 2024.
C’est d’ailleurs le cas même quand l’amélioration a été autorisée, mais que le preneur l’a financée seul.
Cependant, dans la mesure où vous n’avez pas demandé l’accord écrit du propriétaire, vous ne pourrez pas obtenir d’indemnisation pour ces travaux en fin de bail.
Au contraire, s’il vous l’avait donné avant la réalisation des travaux, vous pourriez solliciter une indemnité en fin de bail.

Christine FAIVRE,
SCP NONNON & FAIVRE
Avocate,
Spécialiste en Droit Rural, Baux Ruraux et Entreprises Agricoles,

Question :

Je finalise mon dossier de demande de retraite agricole, et je dois cesser mon activité d’exploitant pour la percevoir.
Je possède 190 ha de terres et 30 ha de vignes, ma maison d’habitation ainsi qu’un appartement hérité de mes parents à Luchon.
J’exploite en société avec mon fils cogérant, et mes terres et mes vignes sont mises à disposition de la société.
J’apprends avec surprise que mon départ à la retraite va entraîner de plein droit mon assujettissement à l’imposition sur la fortune immobilière (I.F.I).
Il s’agit d’une charge financière non prévue, d’autant que ma maigre pension agricole me permettra difficilement d’y faire face. Qu’en est-il ?

Réponse :

L’impôt sur la fortune immobilière est une imposition prévue par les articles 963 A et suivants du code général des impôts (C.G.I.).
L’assiette de l’imposition s’étend à l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes imposables, ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles en ont l’administration.
Elle vise aussi les parts et actions de sociétés dont le patrimoine est composé de biens ou de droits immobiliers.
Sont soumis à cet impôt les personnes physiques résidant en France, lorsque la valeur de leurs actifs taxables est supérieure à 1.300.000 €.
Le taux de l’impôt est fixé de 0 à 1,50 %. Le taux de 1,50 % s’applique aux patrimoines supérieurs à 10 millions d’euros.
Sur la base d’une valorisation moyenne de 7.000 € l’hectare pour les terres labourables et de 12.000 € pour les vignes, votre patrimoine foncier agricole serait de 1.330.000 € pour les terres et de 360.000 € pour les vignes, soit au total une valeur de 1.690.000 €
Votre maison d’habitation, qui est votre résidence principale pourrait être évaluée à 300.000 €.
Elle sera retenue pour 210.000 € car elle bénéficie d’un abattement de 30 %.
Quant à l’appartement hérité de vos parents dont vous disposez à Luchon, il vaut 120.000 €. Votre patrimoine immobilier est donc de 1.330.000 + 360.000 + 210.000 + 120.000 = 2.020.000 €.
Au barème actuel vous seriez redevable de la somme de 7540 € par an.
Vous étiez exonéré jusqu’à ce jour d’IFI, car votre patrimoine foncier agricole était affecté à votre activité professionnelle.
À ce titre il était exonéré.
Dès lors que vous faites valoir vos droits à la retraite, vous ne pouvez plus exercer d’activité agricole et les biens fonciers agricoles détenus en propriété ou en usufruit redeviennent taxables.
Toutefois, vous m’avez indiqué que votre fils vous succéderait à la tête de l’exploitation. Il est, en effet, cogérant de la société agricole familiale.
Si l’activité agricole est son activité principale et si les biens fonciers agricoles lui sont loués par bail à long terme, ils bénéficieront de l’exonération de l’IFI.
Le bail à long terme devra être reçu en la forme authentique, par votre notaire.
Je vous rappelle que les conditions d’exonération sont déterminées au 1er janvier de l’année d’imposition.
Vous devez consentir directement à votre fils le bail à long terme, et dans ce cas, il devra le mettre à la disposition de la société agricole dans laquelle il exerce son activité principale dans les conditions de l’article 411-37 du code rural et de la pêche maritime.
Si le bail est consenti directement à la société d’exploitation l’exonération fiscale exigera d’autres conditions.
Vous devez être attentif à remplir toutes les conditions nécessaires si vous souhaitez bénéficier de l’exonération.

Christine FAIVRE,
SCP NONNON & FAIVRE
Avocate,
Spécialiste en Droit Rural, Baux Ruraux et Entreprises Agricoles,

Question

Je souhaitais depuis longtemps exploiter une parcelle de terre située en limite de mon exploitation. La propriétaire m’avait consenti un bail à ferme sur ce terrain, qui lui appartenait en propre, peu de temps avant le décès de son époux, alors que ce dernier gérait ses affaires.
Après son veuvage, et ayant oublié l’existence de ce bail, elle a signé un autre contrat de location des mêmes terres au bénéfice de son cousin, qui ignorait lui aussi l’existence de mon bail.
Aujourd’hui, il maintient que son bail étant enregistré contrairement au mien, c’est lui qui est en droit d’exploiter les terres.
Comme je suis entré dans les lieux avant lui, puis-je en poursuivre l’exploitation ?

Réponse :

Les baux ruraux écrits ne sont pas obligatoirement enregistrés, mais peuvent l’être volontairement auprès des services de l’enregistrement des impôts pour un coût de 25 euros.
L’enregistrement leur confère date certaine. En effet, l’article 1377 du code civil dispose « L’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été
enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique. »

Dans la mesure où votre bail n’a pas été enregistré, il n’a pas acquis date certaine à l’égard du cousin de votre bailleresse, contrairement à celui de ce dernier à votre égard.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a jugé, par un arrêt du 12 septembre 2024 « qu’en présence de deux baux successifs portant sur les mêmes biens consentis à des preneurs différents, le bail ayant acquis le premier date certaine est opposable au locataire qui, à cette date, était déjà en possession des biens loués en vertu d’un titre antérieur n’ayant pas date certaine si le preneur qui se prévaut de l’antériorité de son titre est de bonne foi, à défaut pour lui de connaître cette situation ».
Votre concurrent qui dispose d’un bail enregistré n’était pas informé de votre bail ni de votre exploitation des lieux et est donc de bonne foi.
Dès lors, son contrat est prioritaire, et il peut vous demander de quitter les lieux.
En revanche, votre propriétaire a commis une faute à votre égard, et a engagé sa responsabilité envers vous.
Vous êtes donc en droit de lui demander de vous indemniser pour le trouble que vous subissez.
Dans tous les cas, il est préférable d’enregistrer les baux à ferme écrits, ce qui permet de leur donnerune date certaine, opposable aux tiers, et d’éviter ainsi toute contestation.

Christine FAIVRE,
SCP NONNON & FAIVRE
Avocate,
Spécialiste en Droit Rural, Baux Ruraux et Entreprises Agricoles